成都房地产资深律师彭胜成功代理了东方花园80多名业主要求开发商办理国有土地使用权证诉讼案

       [基本案情]
       原告张先生、魏先生等80多名东方花园的业主于2004年与被告成都市某房地产开发有限公司签订了《商品房买卖销售（预售）合同》，购买被告出售的东方花园房屋。双方在合同中明确约定被告应在2005  年12月30日前为原告办理房地产权属登记手续。合同签定后，原告依约履行了自己的义务，而被告则迟迟未给原告办理所购房屋的国土证！据业主介绍，开发商办不下来土地证是因为当初部分土地的取得是协商取得，未经拍卖程序，现在政府还在研究解决方案。虽然原告和小区其他业主多次找被告解决，但被告总是推托。直到2007年6月29日，被告还在书面通知全体业主要继续耐心等待！ 
       土地证办不到，不仅使东方花园80多名业主心里不踏实，而且想卖房的业主也不好卖房，即使卖掉了价格也受到很大影响。在联系到彭律师后，他们迫切希望彭律师能代理此案，帮助他们通过诉讼解决土地证长期办不下来的问题，大家都把一线希望寄托在律师身上了。
       [律师工作]
       1、通过我们调查，发现被告在开发东方花园项目时，不仅在土地取得上存在瑕疵，而且还发现被告擅自改变了小区的规划！被告竟然把小区出入口都改了，使小区存在严重的消防隐患！整个小区的生活、绿化环境也受到极大影响！
       2、为了让被告意识到问题的严重性，我们提出了多项诉讼请求，要求被告立即办证、承担逾期办证违约责任并承担擅自更改规划违约金。 
       3、本案人员众多，要准备的诉讼材料、证据资料繁多，为了尽快立案，必须对业务相当熟悉才可能做到轻车熟路，节省时间。由于业主多，他们的想法也多，顾虑也多，我们就要一边忙立案的准备工作，一边还要和80多名业主及其代表及时沟通，做他们的解释工作。做这类集团诉讼，我们知道良好的沟通是第一位的，为此，无论花多少时间我们也必须做好，哪怕是下班时间、休息日！
       4、将80多名业主的强烈呼声传达给审判法官。
       5、律师主要辩点：
       a、本案事实清楚，证据确凿，被告一直无法为原告及第三人办理东方花园小区国土证分户，严重损害了原告及第三人的合法权益，被告应无条件的立即为原告办理国土证分户事宜。被告未按约办理国土证，使原告、第三人购买的房屋不仅存在权利瑕疵，而且价值大大降低，也使交易困难，甚至给全体原告第三人造成极大的精神损害。
       b、被告逾期为原告第三人办理国土证已构成违约，原告第三人请求被告支付逾期办证的违约金是有事实和法律依据的。从法律上，最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第18条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。被告辨称房屋权属证书仅指的是房产证，不包括国有土地使用权证的观点是错误的。在解释的第18条中，“房屋权属证书”理应为“房屋所有权证书和土地使用权证书”二者的结合。
       c、被告一而再的说国土证办不下来是政府部门的原因，不能成为其不向原告第三人承担违约责任的抗辩理由。根据《合同法》第一百二十一条的规定“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”区上办公室所说的历史遗留问题，并不是说这是政府的问题，被告想推卸责任是不可能的！
       d、被告更改房屋建设规划，应当经过规划局的批准，未得到批准就擅自更改规划建设房屋，显然是违法行为，所修的建筑也属于违章建筑，全体原告第三人保留向主管部门反映，要求拆除违章建筑的权利！《商品房销售管理办法》第24条：“房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。”由于被告擅自更改规划，不仅破坏了小区的整体环境，而且严重影响了全体小区住户即原告第三人方的人身、财产安全，根据解释第3条规定，即使是变更了广告宣传约定的设置都要承担违约责任，更不用说擅自变更规划了！这是严重的违约行为，也是违法行为，理应对原告、第三人承担违约赔偿责任。此项违约金同样不少于逾期办证违约金金额。但鉴于原告、第三人起诉的主要目的是要求被告尽快履行国土证分户事宜，所以在两项违约金总额的基础上，原告放弃了大部分违约金，每个原告只向被告主张1.5万元违约金。
       [判决结果]
       本案从简易程序转为普通程序后，先后多次开庭审理，政协、人大等部门都派人旁听了该案。彭律师在法庭上据理力争，精彩的辩论博得庭下听众阵阵掌声。该案由于双方协商不成，法院于2007年12月判决，要求被告在60日内为全体原告办理国有土地使用证。此案判决后不久，被告即为全体业主办理了国有土地使用证。
       [律师点评]
       本案由于开发商在土地使用权的取得上存在历史遗留问题，法院审理时十分谨慎，因此在违约问题上没有追究被告。但东方花园多数业主还是认识到，没有律师和他们自己的努力维权，他们的土地证到现在也办不下来，因为和他们同样情形的小区至今没有办到土地证的购房者还很多。我们认为东方花园这80多名业主是非常团结的、非常有维权意识的。

    成都房屋买卖合同纠纷律师彭律师：18030872168