房屋腾退纠纷实质是财产损害赔偿纠纷，通常发生在租赁合同纠纷案件中，而本案却是因房屋买卖合同纠纷牵扯出房屋租赁合同纠纷，最终导致财产损害赔偿纠纷的。而我们则通过一起腾退房屋诉讼，为买房人和卖房人避免了房屋买卖合同纠纷，从而顺利地为卖房人解决了同原房屋承租人的房屋租赁合同纠纷和买房人同卖房人的房屋买卖合同纠纷，以及买房人同承租人的腾退房屋纠纷三个纠纷，可谓一举多得！成都合同纠纷知名律师彭律师的代理工作受到了卖房人和买房人的一致称道。 【基本案情】 2010年9月25日，来自巴中的陈先生以自己女儿和儿子的名义与成都的李女士签订了《房屋买卖合同》，购买由李女士所有的位于成都市金牛区环路北一段建筑面积105平方米的房屋，并办理了过户手续取得了该房屋的所有权。但当陈先生去收此房时，却被成都某餐饮公司占据不交。该餐饮公司称，该房屋原未办理产权证，实际为万里公司占有使用。万里公司曾委托宋某与餐饮公司委托人签订一房屋租赁合同，合同期限从2005年至2016年，后餐饮公司成立，多次催促万里公司变更合同主体以完善租赁合同均未果。现合同期限未满，即使房屋所有权主体发生变更，在现所有权人知道该房屋存在合法有效租赁关系的情况下，根据买卖不破租赁的原则，租赁合同对现所有权人仍然有效。 本案纠纷发生后，买房人陈先生首先找到的是卖房人李女士的爸爸万里公司的法定代表人李总，因为买房都是和他的谈的。彭律师当时正好是万里公司的法律顾问，万里公司李总请彭律师分析该案怎么处理才好。在听取了李总的讲述后，彭律师了解到：该房屋原所有权人为成都万里销售公司（现债权债务已由万里公司承接），因该公司与案外人买卖轮胎纠纷案，该房屋被黑龙江省牡丹江市阳明区法院于2009年12月28日作出民事裁定将该房产卖给李总的女儿李女士。李女士于2010年1月13日取得房屋所有权，并在同年1月8日出具授权委托书委托万里公司代为处理该房产的转让、出租及租金收取等事宜。李女士委托万里公司转让房屋前，于2010年8月25日向餐饮公司发出告知书告知其要转让房屋，并告知餐饮公司可以主张优先购买权，如不购买应于2010年9月30日前腾退房屋，后餐饮公司明确表示放弃优先购买权。另，从2005年起餐饮公司开始承租诉争地段的部分房屋，并一直支付房屋租金，万里公司出具了租金收据。现租金已支付至2010年6月。餐饮公司有一份租赁合同，合同双方为宋某和马某，并非餐饮公司和万里公司，也没有双方的公章。 【成都合同纠纷资深律师彭律师辩点】 一、考虑到陈先生若先告万里公司或李女士房屋买卖合同纠纷，要求履行交房义务等，没有实际意义，还要拖时间，因为哪怕陈先生起诉李女士交房，李女士或万里公司与餐饮公司的租赁合同纠纷不解决，最终利益受损的还是陈先生。于是彭律师建议陈先生直接以女儿和儿子即房屋所有权人的名义起诉餐饮公司腾退房屋，并将李女士和万里公司作为第三人起诉，即解决了房屋买卖纠纷，也解决了房屋租赁合同纠纷，还解决了腾退房屋纠纷，一个诉讼解决三个麻烦省时、省力、省钱。买房人听了彭律师的建议，很是赞同，万里公司李总和他女儿自然无异议。 二、本案的重点是，作为原承租人的被告即餐饮公司依据买卖不破租赁原则提出租赁合同应继续对房屋受让人即二原告有效的主张是否成立。首先，是被告餐饮公司与第三人万里公司之间是否存在合法有效的房屋租赁合同关系及租赁期限是否届满。彭律师认为，被告餐饮公司从2005年开始承租诉争房屋并一直向第三人万里公司支付租金，双方形成了事实上的房屋租赁关系。但对于被告提交的租房合同，因该合同的当事人并非万里公司和被告，没有双方的公章，被告虽提出该合同系宋某受万里公司委托与被告所签，但其未能提供宋某系万里公司受托人的相关证据，故被告提交的该租房合同不能成为有效证据。因万里公司与被告之间没有书面的房屋租赁合同，双方间的租赁关系只能视为不定期租赁。第二，是被告与第三人李女士之间是否存在合法有效的房屋租赁合同及租赁期限是否届满。彭律师认为，2010年1月13日李女士虽取得了诉争房屋的所有权，但由于被告仍在支付房租，且李女士曾委托万里公司代为收取租金，万里公司也在收取租金，根据买卖不破租赁的原则，房屋受让人李女士应当继续履行万里公司与被告之间的租赁合同，但此时合同主体变更为被告与李女士。作为受托方，2010年8月25日万里公司向被告发出的告知书，应视为万里公司在向被告履行告知义务的同时向被告发出了附条件的解除合同的通知。后被告明确表示不主张优先购买权，故李女士与被告之间的房屋租赁合同于通知到达被告且被告明确表示不主张优先购买权时就应解除了。被告现提出异议，但是并未对合同解除的效力主张权利。该合同解除时间早于二原告取得诉争房屋所有权的时间，即在诉争房屋发生所有权变动前，租赁期间因合同解除已经届满，并不符合买卖不破租赁原则的适用条件。因此，彭律师认为被告此抗辩理由不成立。 【判决结果】 经过彭律师认真研究和分析，并做了充足的代理工作，本案最后法院完全支持了彭律师的代理意见。2011年4月11日成都市金牛区人民法院依法判决：一、被告成都某餐饮公司于本判决生效之日起十日内将位于成都市金牛区二环路北一段建筑面积105平方米的房屋腾退给二原告。二、被告成都某餐饮公司于本判决生效之日起十日内支付二原告自2010年9月25日至实际腾退房屋时止的房屋租金（按每年4万元计算）。…… 作为二原告的父亲陈先生和作为第三人的万里公司及李总在拿到法院胜诉判决后都十分高兴，一致认为彭律师代理水平高，官司打得精彩。 成都合同纠纷知名律师彭律师预约电话：18030872168 |
